Thị trường bất động sản: Giảm giá chỉ là giảm lãi

Atks.vn - Thị trường bất động sản càng về cuối năm càng trở nên khó khăn, vì thế, cái tên Công ty cổ phần Địa ốc Dầu khí (PVL) đã gây xôn xao trong nhiều tuần qua khi “tiên phong” giảm giá bán căn hộ. Sau đó nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) khác cũng tung ra rất nhiều chiêu khuyến mãi để làm sao bán được hàng đã “tồn kho” khá lâu. Đó là kết cục tất yếu khi cả năm qua, các giải pháp thắt chặt tiền tệ - tín dụng của Chính phủ đã tác động mạnh đến thị trường BĐS, bởi thị trường này vốn dựa vào phần lớn vốn vay của ngân hàng và là “trò chơi đầy may rủi” của giới đầu cơ, nên khi Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại đưa tín dụng phi sản xuất về 16%, đã khiến nhiều dự án đình đốn và thị trường tự “đóng băng”.

Quá nhiều căn hộ cao cấp và biệt thự đã góp phần làm cho thị trường BĐS “đóng băng”

Báo cáo của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho thấy, dư nợ BĐS đến tháng 6/2011 khoảng 245 nghìn tỷ đồng, trong đó TP.HCM chiếm 45% và Hà Nội 18%. Mặc dù con số thu nợ gần đây chưa được các ngân hàng báo cáo cụ thể, nhưng qua hàng loạt động thái thị trường, cho thấy các ngân hàng đang siết chặt việc thu nợ cho vay BĐS. Một lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM cho biết, thị trường BĐS ảm đạm sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến việc thu hồi nợ của các ngân hàng. Trước đó, Chỉ thị 01/CT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước quy định, các ngân hàng thương mại phải kéo giảm tín dụng phi sản xuất về mức 22% vào ngày 30/6 và 16% vào ngày 31/12/2011. Nếu không thực hiện được, các ngân hàng thương mại sẽ chịu án phạt là áp dụng tỉ lệ dự trữ bắt buộc tăng gấp đôi và bị hạn chế phạm vi kinh doanh trong năm 2012.

Trước sức ép đòi nợ của ngân hàng trong khi thị trường trầm lắng, các nhà đầu tư BĐS không còn lối thoát nào khác là hạ giá sản phẩm để thu hút người mua nhằm thu hồi vốn. Thống kê từ các doanh nghiệp BĐS lên sàn cho thấy, trong quý III/2011 có tới 80-90% doanh nghiệp báo lỗ. Đơn cử, Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà (HoSE: ITC) lỗ gần 38 tỉ đồng (lũy kế từ đầu năm đến nay lỗ gần 81 tỉ đồng), Công ty Phát triển BĐS Phát Đạt (HoSE: PDR) lỗ 7,17 tỉ đồng, công ty mẹ của Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (HoSE: KBC) lỗ đột biến lên đến 119 tỷ đồng; Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức (HoSE: TDH) thông báo mức lỗ 5,8 tỷ đồng

Có một điều lạ là ở một đất nước mà nhu cầu nhà ở rất cao, nguồn cung rất dồi dào nhưng lại chẳng mấy người hỏi mua. Đơn giản là giá nhà vượt quá tầm với của đại đa số người dân. Nguyên nhân là do sự phát triển của thị trường BĐS thiên về đầu tư căn hộ cao cấp, biệt thự để bán với giá cao cho những người có thu nhập cao mà chưa quan tâm phát triển các loại căn hộ có diện tích nhỏ, có giá phù hợp với đại bộ phận người dân có thu nhập thấp và trung bình. Đơn cử như Hà Nội là địa phương có tỷ lệ nhà chung cư cao nhất nhưng mới đạt 16,64%, trong khi đó tại TP.HCM, tỷ lệ nhà chung cư mới đạt 6,13%.

Vậy câu hỏi đặt ra là thị trường BĐS sẽ như thế nào? Vỡ nợ hay lại giảm giá?…

Chính sách ổn định kinh tế vĩ mô hiện nay và trong giai đoạn tới là ưu tiên hàng đầu nên khó có dòng tiền dồi dào chảy vào BĐS. Vì phụ thuộc vốn vay của ngân hàng nên các doanh nghiệp BĐS sẽ nhượng dự án cho các ngân hàng hoặc bán cho các nhà đầu tư dồi dào tài chính. Khả năng giảm giá tiếp sẽ là rất nhỏ vì định hướng đầu tư ở phân khúc cao cấp, đặc biệt là BĐS gắn liền với đất để giữ an toàn cho đồng tiền nhàn rỗi trong giai đoạn lạm phát nênkhông cho phép giảm giá nữa (thực chất việc giảm giá sản phẩm hiện nay của các công ty BĐS chỉ là giảm đi một ít phần lãi mà thôi).

Như vậy, trong bối cảnh nguồn vốn khan hiếm như hiện nay thì giải pháp tốt nhất là Nhà nước cùng ngân hàng điều tiết nguồn tiền một cách hợp lý để góp phần thúc đẩy thị trường BĐS chuyển động một cách lành mạnh. Nhà nước nên dừng việc đầu tư, cấp phép các dự án mới; trong khi đó ngân hàng nên tập trung hỗ trợ tín dụng đối với các dự án gần hoàn thiện. Song song đó việc sàng lọc, phân loại và thẩm định các khoản vay, tích cực hỗ trợ các doanh nghiệp BĐS có dự án khả thi, thương hiệu mạnh cũng sẽ tạo cho thị trường một lối ra mới. Nhà nước nên chủ động can thiệp, điều tiết việc cân đối cung - cầu cho thị trường nhà ở, quỹ đất để phát triển nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo.

Nguyễn Minh Đăng